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住宅专项维修资金管理和使用中存在的主要问题及对策

来源:沈阳市审计局

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日期:2018年04月24日

为深化住房制度改革发展,我国建立了维修资金制度,对延长房屋的使用寿命,保障房屋安全,提升居住环境,促进社会和谐稳定发挥了重要作用。但在维修资金筹集和使用过程中,仍然存在着一些问题和困难。本文阐述了维修资金管理中存在的普遍性、倾向性的问题,并有针对性地提出了解决问题的对策。

一、维修资金概述

(一)维修资金的概念。

《住宅专项维修资金管理办法》明确,维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。其中:

住宅共用部位,是指根据法律、法规和房屋买卖合同,由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位,一般包括:住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

共用设施设备,是指根据法律、法规和房屋买卖合同,由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备,一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

(二)维修资金法制化进程。

国家和地方各级政府重视维修资金管理和使用工作,先后下发了相关法规、规章和规范性文件,维修资金管理和使用工作逐步迈向法制化、规范化道路。

1998年,国务院下发了《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》(国发[1998]23),通知明确要求要建立住房共用部位、设备和小区公共设施专项维修资金,并健全业主对专项维修资金管理和使用的监督制度。2003年,国务院颁布了《物业管理条例》,条例明确了业主在物业管理活动中有关维修资金方面的权利和义务。

1998年,建设部、财政部颁布了《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》(建住房〔1998213号),确定了维修资金交存范围和标准、管理模式等。2007年,建设部、财政部颁布了《住宅专项维修资金管理办法》,细化了维修资金交存、使用、管理和监督等事项,至今仍作为维修资金管理和使用的重要依据和标准。

目前,沈阳、长春、武汉、重庆等多个地方政府结合当地实际,出台了维修资金管理办法和实施细则等相关规章和规范性文件,在国家有关规定的基础上,完善和细化了维修资金管理和使用相关规定。2015年,沈阳市出台了《沈阳市物业专项维修资金管理办法》,共642条,从维修资金交存、使用、监督管理等方面对维修资金管理提出明确的规定和要求。

二、维修资金管理和使用中存在的主要问题

本文从维修资金制度执行、维修资金归集和维修资金使用3个方面,分析了维修资金管理和使用过程中存在的主要问题。

(一)维修资金制度方面存在的主要问题。

1.维修资金专职管理人员不足,管理经费无保障,影响维修资金管理工作效率。目前,多数地方尚未设立维修资金管理专门机构,管理工作由物业小区办负责,工作人员多为兼职人员,或者从其他单位借调人员,人员工资得不到保障,维修资金管理人员素质相对较低,责任心较差,由此造成维修资金管理效率低下的局面。

2.业务数据与财务数据不一致,存在资金安全风险。维修资金筹集和使用环节的工作由业务部门负责,而资金管理工作由财务部门负责。由于有些地方业务部门与财务部门管理脱节,两个部门未对业务数据与财务数据进行核对,导致业务数据中业主缴存的维修资金额与财务数据不一致,账实不符,存在维修资金安全的风险。

3.维修资金利息分摊无统一标准,业主实际取得增值收益不均衡。据统计,各地区业主计提利息差异较大,有的地区不计提利息,计提利息的地区计算利率差异也较大,计算利率在年利率0.35%-1.5%之间,由此导致业主实际获得的分摊利息相差较大,有失公允。

(二)维修资金归集方面存在的主要问题。

1.未按规定在入住前收取维修资金。目前,我国很多地方要求业主在办理房屋权属证书之前交存维修资金,并未按照《住宅专项维修资金管理办法》规定,要求业主在办理房屋入住手续前将首期维修资金存入维修资金专户。由于部分业主在入住后未能交存维修资金,影响维修资金使用及费用分摊,施工单位无法按照结算金额取得工程款,导致出现拖欠工程款的现象。

2.维修资金清欠工作进展缓慢,滞留在代收单位的部分维修资金仍未缴存。在维修资金制度实施初期,允许单位代收代缴维修资金,由于制度本身的缺陷,个别单位未及时将代收的维修资金向房产部门划转。由于代收单位情况较为复杂,个别地方管理部门重视程度不够,代收代缴的维修资金至今仍未缴存至个人账户,给维修资金管理带来了较大困难,容易引发司法纠纷、群众上访等问题。

(三)维修资金使用方面存在的主要问题。

1.挪用维修资金。目前,各地维修资金结存余额相对较大,有的地方高达上百亿资金,导致有的地方政府对维修资金产生“邪念”-挪用维修资金。由于有的地方财力较差、融资困难,致使被挪用的资金长期不能归还,业主利益受到侵害。

2.维修资金管理粗放,增值收益效率不高。主要表现在两个方面:一是未通过招标方式确定维修资金专户管理银行,主管部门将维修资金直接存储在委托银行。由于缺少竞争机制,维修资金存款利率没有实现最大化;二是长期存款占比较少,维修资金利息收入偏低。目前,各地普遍存在维修资金余额较大,而每年维修资金使用金额相对较小甚至小于每年利息收入,维修资金余额逐年增加。因此,可以采取提高长期存款比例的方式增加利息收入。据某地测算,按五年期存款占90%计算,利息收入将增加1.5亿元,增幅达100%

三、提高维修资金管理效果的对策

针对上述存在的主要问题,为进一步提高维修资金管理效率和效果,笔者提出以下几点解决对策:

(一)完善顶层设计,为维修资金管理工作提供法律保障。一是应从法律层面明确政府在维修资金管理中的法律地位,目前《中华人民共和国物权法》和《物业管理条例》中仅规定了业主对维修资金管理享有的权利和义务,并未明确政府在维修资金管理中的法律地位。由于业主委员会制度起步较晚,完全依靠业主委员会尚无法达到自治管理好维修资金的目的,因此政府介入维修资金的管理是必要的、可行的,目前亟需国家应从法律层面明确政府在维修资金管理中的法律地位,让政府名正言顺的管理维修资金。二是由于目前维修资金政策规定,利息等增值收益应当转入维修资金滚存使用,不能用于管理机构经费支出,导致财政资金困难的地区很难再投入财政资金用于维修资金管理相关工作。因此,需要从国家层面修改相关政策,维修资金增值收益可以用于维修资金管理经费支出,从源头上保障维修资金管理工作的可持续发展,提高管理人员的积极性和创造性,建立起良性循环机制。

(二)组建专门的维修资金管理机构,为维修资金管理工作提供组织保障。维修改造工程涉及房屋建筑、市政工程、消防工程等多方面专业知识,参建单位涉及施工、监理和造价等多个单位,专业性非常强,加之维修资金金额巨大,资金管理和使用程过程中涉及程序比较复杂,因此组建专门的维修资金管理机构是非常必要的,需要在政策、人力和资金上给予保障,才能确保维修资金管理的效率和效果,确保维修资金管理工作顺利实施。

(三)进一步健全和完善维修资金管理制度,为维修资金管理工作提供制度保障。尽管各地制订了一些规章制度和操作规程,但仍存在一些制度“真空”。例如,多数地方尚未建立起维修资金公开制度,没有公开维修资金收入、支出、余额等相关数据,管理透明度不高,这为挪用维修资金等行为提供了隐形保护;多数地方尚无利息管理方面的规定,导致维修资金增值收益不高的问题,应从制度层面建立起维修资金的管理办法,引入资金管理银行竞争机制,提升利率,并以制度形式明确中长期存款比例,提高维修资金利息收入,保障全体业主利益的最大化。